[an error occurred while processing the directive] [an error occurred while processing the directive] [an error occurred while processing the directive]

Залоговые обязательства, договор залога. Залог недвижимости (ипотека). Прекращение залога.

Одним из серьезных рисков для коммерческих банков является непогашение кредитов заемщиками. Между тем, банк фактически выдает кредиты из средств граждан и организаций, которые размещены последними на депозитных счетах для получения начисленных банком процентов. Иными словами, банку необходимо предусмотреть комплекс мероприятий для защиты денежных средств своих вкладчиков путем усиления гарантий возврата заемщиками кредитов.

Существуют различные способы обеспечения исполнения заемщиками принятых ими обязательств по возврату кредитных денежных средств. В данном материале речь идет о залоге недвижимости (ипотека) и залоге движимого имущества.

На основании ст. 334 ГК РФ, залог дает приоритетное право кредитору-залогодержателю на удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества, при неисполнении заемщиком своих обязательств по погашению кредита. Исключительными случаями являются ситуации банкротства юридических лиц, когда кредитор имеет право получить свои средства только после первой и второй очереди кредиторов, которыми являются:

 

Итак, залог недвижимого имущества в Российской Федерации регулируется положениями Закона об ипотеке. К договору об ипотеке могут быть применены общие правила ГК РФ о залоге, когда другое не установлено Законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 76 Закона об ипотеке ее предметами могут выступать:

 

Наряду с вышеуказанными предметами ипотеки, в качестве предмета залога могут выступать денежные средства, находящиеся на банковских счетах, безналичная иностранная валюта и так далее.

В основном свои залоговые правоотношения стороны определяют в соответствующем договоре, хотя залог может быть предусмотрен и законом. Залог по закону, например, распространяется на квартиру или жилой дом, приобретенные или построенные с использование заемных средств банка или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закон об ипотеке).

Залогодателем является лицо, передающее в залог, принадлежащее ему имущество. Таким лицом может выступать не только должник по основному обязательству, но и третье лицо, желающее заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. Отношения должника по основному обязательству и залогодателя в таком случае, находятся за рамками договора о залоге.

Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению, то есть заложить, продать, подарить и так далее. Исключением является ситуация, когда имущество передано в хозяйственное ведение. Организация, имеющая в своей собственности, переданное в хозяйственное ведение имущество, может заложить только движимую часть такого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Для того, чтобы заложить недвижимое имущество требуется разрешение собственника.

В качестве предмета залога не может выступать имущество учреждений, финансируемых за счет средств собственника. При этом данные учреждения могут заложить имущество, приобретенное на средства, вырученные от разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Предприятия казенного типа вправе заложить закрепленное за ними недвижимое и движимое имущество только получив на это разрешение собственника. Действующим законодательством за казенными предприятиями закреплено право, распоряжаться по своему усмотрению, в том числе отдавать под залог, произведенную ими продукцию.

Кроме того, предметом залога могут быть имущественные права. Право может быть заложено без согласия собственника, если законом или договором не предусмотрен запрет на совершение таких действий.

Договор залога

Залоговые обязательства оформляются договором, который заключается в письменной форме.

В тексте договора о залоге обязательно должны присутствовать положения о предмете залога, об оценке предмета залога, о размерах и сроках исполнения залоговых обязательств, а также необходимо указать сторону, у которой на время кредита будет находиться залоговое имущество.

Что касается ипотечного договора, то последний в соответствии с требованиями ст. 339 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению по месту нахождения имущества, передаваемого в залог. Кроме того, нотариально удостоверен должен быть и договор залога движимого имущества в том случае, если данное имущество представляет собой обеспечение исполнения основного обязательства по договору залога.

Следующим шагом после нотариального удостоверения договора залога недвижимого имущества является его государственная регистрация в установленном законом порядке, что, в свою очередь, позволяет избежать ситуаций когда один и тот же объект недвижимости выступает в качестве залога несколько раз.

Регистрация ипотеки регулируется положениями закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоответствие договора залога вышеизложенным требованиям влечет за собой его недействительность.

Прекращение залога

В соответствии с требованиями ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случаях:

 

При этом, залогодатель вправе потребовать возвращения, находящегося у залогополучателя имущества, если последний грубо нарушает обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества.

Если произошло прекращение залоговых обязательств по ипотеке, то в реестр регистрации ипотечных договоров вносится соответствующая пометка. Соответственно, прекращение залога обязывает залогодержателя, вернуть залоговое имущество его владельцу.

[an error occurred while processing the directive] [an error occurred while processing the directive]